广州二手房全年交投量预期涨两成楼价趋稳

2018年07月31日 来源:

广州二手房全年交投量预期涨两成 楼价趋稳

日前,合富置业发布《2015年广州二手房市场白皮书》,对2014年广州二手楼市做了总体分析,并对2015年的走势做出预测。对于2015年广州二手楼市交投量是否会大幅度增长,我们还是持谨慎态度,合富房地产经济研究院院长龙斌表示,今年虽有大环境等方面的利好因素,但是一手供应充裕且二手入市门槛高企的因素仍在,因此,总体预计2015年广州二手楼市的成交量或会增加一到两成之间。价格方面,由于客户追价意愿普遍不强,二手楼价仍将以平稳为主基调。

2014年登记交易量减少四成五

据广州国土资源与房屋管理局数据显示,2014年广州二手住宅登记交易4.88万宗,392万㎡,较2013年同期均减少了四成五。上半年,二手交投大幅下滑寻底;下半年低位企稳后,受佛山解限、930房贷新政和降息影响,四季度交投温和回升。全年看,客户心态大致经历了年初谨慎;观望等降;政策松动后逐渐看稳的过程。首置六成、换房需求三成的市场结构全年大致稳定。

价格方面,上半年,业主心态逐渐走弱,二手楼价逐月微幅回调;四季度业主心态大致回稳,二手楼价有所走稳。

阳光家缘签数据显示,2014年全年广州二手住宅签2.47万套,220万㎡,较2013年分别减少32%和27.5%。

由各区域的签量看,天河、海珠、越秀、荔湾、白云等中心六区的签量降幅较大,均在四到六成之间。番禺、花都、萝岗、增城、从化等外围片区的降幅相对不大,基本在一成左右。中心区的签降幅远高于外围片区,主要与外围区域在2014年的年初才正式实施二手住宅全面签有关,也与中心区楼价高企、部分需求外溢有关。

二手物业比市区一手仍有优势

2014年,中心区一手和二手的楼价总体仍然维持高位企稳

广州二手房全年交投量预期涨两成楼价趋稳

。据合富辉煌市场研究部监测显示,天河、海珠、越秀、原荔湾等市区的新盘价格均在3万元/㎡以上,超过4万元/㎡的新盘不在少数,中心四区的一手成交均价基本超过3万元/㎡,总体价格维持高位企稳。

二手楼价方面,据合富置业数据显示,2014年市区新盘附近的较优质二手物业,价格基本维持在2.5万元/㎡以上,不少超过3万元/㎡。总的来说,一手盘的价格高出同地段较优质二手盘元/㎡左右。因此,二手物业的价格仍有一定优势。此外,二手物业仍有着社区规模、成熟度、居住氛围、学位、配套、入住时间等优势,加上市区新盘不多等因素,市区新盘对二手客源的分流相对不明显。据广州国土房管局数据,2014年中心六区的新货供应量仅占广州十区的两成。

由于换房需求增多,部分买家一步到位等因素,上半年二手楼市素质较好的中高端单位需求有所增多,总体成交均价结构性拉升。据合富置业数据显示,2014年广州中心六区二手住宅成交均价高达2.66万元/㎡,个别月份甚至逼近3万元/㎡的大关,同比上涨18.9%;套均总价230万,个别月份甚至超过250万,同比上涨22.3%。

新客大多看稳后市

对于2015年广州二手楼市的走势,合富房地产经济研究院院长龙斌表示,总体将有所好转,交投会增加。他认为,这个判断主要基于以下两方面的认识:

一是国家政策、信贷流动性的大环境会趋好。2015年是稳增长之年,同时也是深化改革之年,房地产一定会从2014年阶段性下行、调整恢复到符合增长、改革的主题的正常轨道。房地产政策维稳已先行,流动性得到改善而且会继续改善,房地产市场恢复符合经济增长、地方、行业健康可持续发展的最大利益。

特别是政策方面,限购基本放开,930房贷新政取消限贷,政策面与2014年完全不同,虽然广州的限购政策依然没有放松,不过,市场预期广州限购迟早松绑,这对于购房人增强入市信心有帮助,有助于提升市场交投活跃度。

而经济下行压力较大,也会促进管理层适度放松流动性来解决融资难、融资贵的问题,以逆周期的操作来帮助实体经济恢复增长,这对房地产而言是利好。

二是2014年底,看稳的买家逐渐增多,新客入场的热度有所提升。据悉,四季度二手楼市新收客户量较三季度增加了两到三成左右,新客大多看稳后市,但目前仍以看楼市为主,未急于下定。

至于2015年广州二手楼市交投量是否会大幅度增长,我们还是持谨慎态度,龙斌说,主要考虑两方面原因:一是2015年一手供应充裕,据合富辉煌市场研究部数据,2015年广州可售货量将会达到12万套,其中金沙洲、华南板块、萝岗、新塘、南沙、花都外围及近郊占大头。二是业主大多不愿进一步让价,入市门槛依然高企。随着笋盘和刚需旧客的逐渐消化,市场的交易节奏也会有所放缓,二手楼市需要阶段性储客,二手交投增幅应该不会太大。

因此,龙斌总结,在现时政策和经济环境保持稳定的情况下,总体预计2015年广州二手楼市的成交量或会增加一到两成之间;价格方面,由于客户追价意愿普遍不强,二手楼价仍将以平稳为主基调

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