房企避重就轻三方探路轻资产运营

2018年08月23日 来源:

房企避“重”就“轻” 三方探路“轻资产”运营

通过开发、建设、销售获取高利润的黄金时代结束,各路房企开始思考如何向轻资产、重运营的模式转型,尝试摆脱以开发总揽全包获取高利润的重型经营模式。

8月18日,万科发布半年报显示,其以小股操盘为主的轻资产运营策略已顺利推开,公司上半年逆市实现了上千亿销售额。随后,郎诗也宣布将大力开展小股操盘、代建、定制、技术服务等轻资产业务。万科、朗诗试水小股操盘。保利、花样年,以及重庆本土的金科、晋愉等房企则选择了另外两种道路去实现轻资产转型:设立地产基金分享投资收益、发力互联转型社区服务。

房企兵分三路试水轻资产运营模式,这三种模式是否都能帮助房企实现转型、拓宽营收?对此,商报进行了调查采访。

万科小股操盘 龙湖扩合作

万科今年的半年报变了,轻资产这个词出现频率明显增加。申银万国证券重庆首席分析师何武最近加大了对于万科等地产股的监控。在他看来,轻资产转型或许是地产股今年半年报的最亮点。

万科上半年新增19个项目,其中公司持股低于50%的有4个,持股比例为50%或51%的有6个。何武告诉,房企老大转型轻资产不是说着玩儿的。在2013年的年度业绩发布会上,万科首次提出小股操盘的轻资产模式。昨日,万科董秘谭华杰在接受商报采访时表示,今年以来,万科在一些联营合营项目中就不再追求控股,甚至会出让部分已有的开发项目或商用物业股权,但通常这类项目的经营管理仍会由万科负责。

谭杰解释称,小股操盘的优势就在于,万科可以通过建设管理能力以及品牌的输出赚钱。简单地说,通过小股操盘的项目,万科可向其他股东收取一定的管理费,或要求获得高于股权比例的超额分配权。

目前,国内公开表示启动小股操盘的只有万科和朗诗两家房企,龙湖近期一系列"扩合作"的动向也有小股操盘的影子。在研究了公司的半年报和相关公告后,何武认为龙湖也在寻轻。今年3月,龙湖管理层在香港业绩发布会上就表示,扩合作是今年公司运营的关键词。随后,龙湖就一口气推出了三个合作项目:分别与绿地、中青旅合作在北京开发的滟澜新宸、长城源著项目,以及和海外基金合作的重庆红旗河沟项目等。

这是上市以来,公司首次与境外基金进行股权合作,对于进一步拓宽融资渠道有创新性意义。龙湖相关负责人告诉,此次合作,本着同股同权原则,无保本保收益的约定,双方共同承担风险。由龙湖负责项目的日常运作及经营,利于保证品质和决策效率。

房企三路试水轻资产运营

与万科不同,保利、晋愉的选择是通过地产基金分享投资收益,而花样年、金科等房企则想通过互联来赚大社区的钱。

早在2010年,保利地产联合中信证券成立了专注于房地产业投资的基金管理机构信保(天津)股权投资基金。我们是把信保基金当作产业来做,而不是保利的融资平台或第二财务部。其总经理岳勇坚表示,基金的募资将投向于地产行业,并且不局限于保利的自有项目。信保基金如何为保利赚钱?保利和中信可以直接投资项目,但大部分资金主要来自于募资。一位业内人士表示,地产基金有两种赚钱的途径:一是通过投资分享项目的分红收益,二是基金向投资者收取的管理费。

在重庆本土,晋愉地产也在尝试地产基金。2012年8月,晋愉掌门人柯敬陶就宣布,谋求以金融杠杆为牵引,带动企业发展的新路。2013年6月,晋愉深圳私募基金有限公司在深圳前海特成立,之后公司又宣布与金融机构合作成立了投资公司。我们将从传统地产商转型为地产金融服务商。晋愉地产相关负责人告诉,这是公司向轻资产转型的主要方向。

花样年和金科选择的又是另一条路。今年6月,花样年集团与其旗下物业管理公司彩生活分家,剥离之后的彩生活于当月底登陆港交所,并成为了国内物管上市的第一股。

剥离彩生活单独上市,这是花样年转向轻资产运营的重要一步。花样年集团总裁潘军在接受商报采访时表示,借助APP和络平台,彩生活为其管理的465个小区打造出一个生活服务的云平台。

利用这个平台,业主可以解决大部分的生活消费;商家可以实现批量销售;彩生活可向商家收费并实现盈利。潘军说,通过络建立一个大社区,并利用这大社区赚钱,这是彩生活主要的盈利模式。

在重庆,金科也盯上了线上线下结合的大社区服务。去年6月19日,金科资产管理中心正式成立,并通过络平台,为业主建立了一个集房屋转让、灵活租赁、重复置业、小额担保贷款、资产投资等业务于一身的增值计划。金科重庆公司副总唐畅告诉商报,资管中心的建立不仅可以为业主减少麻烦、实现增值,也可以提高物管服务的附加值,产生新的利润增长点。

纵深

困境:轻资产未成房企创收主力

试水效果如何?

保利2013年报显示,信保基金于2013年管理规模已经突破200亿元,实现净利润2.75亿元。从注册时的3000万资本,到目前管理的200亿元的规模,其对保利的利润贡献却并不大。何武说,保利去年的净利润为107.47亿元,信保赚的钱只占到了母公司净利2.5%。另外,按照保利地产董事长宋广菊预计,信保基金有望在未来3至5年内为公司贡献5%至10%的净利润,依然不是保利的主力业务。

再看将全面转向彩生活模式的花样年。其半年报数据显示,彩生活今年上半年实现营业收入约1.63亿元,同比增长49%。尽管业绩增长凶猛,但是这一数据与花样年上半年29.17亿元营收相比,依然只占到了5.59%左右。

房企的轻资产业务都非其主营业务,收入贡献有限。一方面是房企还在试水阶段;另一方面,地产基金投资、社区化服务的市场也还在培养之中。西南证券分析师黄小宁分析称,地产项目目前主要还是依靠银行等融资渠道,同时投资者对于地产基金风险的认识也不足,因此地产基金的推广尚需时间。另外,不少房企都在探索大社区资源变现的模式,但是这一模式也需要大量的投入和长期的管理,目前也不能成为房企盈利的主要来源。

万科小盘操股也不是所有房企都能模仿的。要采取这样的运作方式,还需要具备三个方面的要求:一是需要有稳健的财务状况,二是传统的住宅开发模式已经很成熟,三是企业规模大

房企避重就轻三方探路轻资产运营

。作为房地产研究院研究员的严跃进认为。

方向:轻资产重服务是转型主题

世联评估上海公司数据分析师贺兆顺在接受商报采访时表示,依赖土地投资而获取市场份额的扩大,并不利于房企资金链的稳定。从这个角度看,很多做轻资产的房企,都是凭借其品牌、开发经验、客户资源、物业管理等方面的优势,从而和其他企业展开合作,进而甩掉了过去拿地盖楼的简单模式,对于提升竞争优势是利好。

房企应该怎样摆脱重资产,让自己变轻呢?在国外,小股操盘以及内部跟投都有成熟的模式可以借鉴。黄小宁认为,对于万科这样的品牌房企而言,以持少量股权负责项目管理的小股操盘形式,并收取相关开发管理费等,这样收益率更高,风险也相对较低。除此之外,转型金融和社区服务,通过互联等路径实现服务升级,这也是房企探索的重点方向。

"轻资产、重经营"的经营模式中,团队经营也很重要,人才是关键。黄小宁同时提醒,拥有一支具备专业管理素质的人才队伍对房企来说也是极大的考验。

房企若要摆脱重资产的模式,关键两个词:"不贪"、"创新"。严跃进解释,从不贪角度看,房企需要摆脱对过去高暴利模式的依赖,甚至需要选择退让一步。在资金充裕的时候,不应该急于拿地,而是看一下有没有新的领域可以突破。而从创新角度看,需要积极迎合目前市场的变化,在产品结构、业务模式、营销等方面进行创新。

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